政府是怎样在“大动迁”运动中显身手的？

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政府是怎样在“大动迁”运动中显身手的？

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王炼利

本文六千多字，只是个引子，这个引子将引出一个另一个重要话题：居民须对住什么样的房子有着自己的选择权，这才是房价不能由政府说了算、不能由房地产商说了算的根本所在。这个话题，明后天献给大家。但请大家先仔细看这六千个文字，这六千个文字主要精神来自我《影响房价的真正原因——对房地产问题从理论到实际的一次梳理》一文，登载在2005年9月4日和11日的《经济观察报》上。那时中纪委进驻上海马勒别墅已经一个月，离陈良宇“事发”只差20天。《经济观察报》总编告诉我，如果没有“中纪委进驻”的风声，不可能登载此文。因为此前有关方面曾经教训过经济观察报：“上海的事情不要你们管！”2009年8月3日下午，凤凰网的“凤凰博报”在首页推荐了《影响房价的真正原因》，几个小时后，点击率高达三十多万，同时，“凤凰博报”也接到了“上面”的指示，从首页上去掉了推荐。

今天献给大家的此文，已经在《影响房价的真正原因》的基础上做了修改，一是填充进了最新数据，二是着重谈政府在大动迁的的作用问题。

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住房的“巨额住房成交量”是怎么来的？

——影响住房成交量80%的因素在于动迁和投机

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学者和官员一直对特大城市住房的成交量津津乐道，“这么大的成交量，怎么会有泡沫？”“这么大的成交量，那是真实的需求呀！”真怀疑他们是否是桃源中人，他们不明白城市拆迁造成的住宅销售量要占多少比例？

占全国商品住宅销售面积8%～10％的上海，2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40%（王金海、李淑华、张丽娟：《上海楼市结构性调整已经到来》，上海房地产市场报告总165期），从2005年到2008年，四年的居民住宅拆迁面积总和3144万平方米，超过了从1996年到2004年九年拆迁面积的总和3082万平方米！而2005年到2008年涉及到的拆迁户数是25.2万户，1996年到2004年涉及到的拆迁户数是67.2万户，这说明了什么？说明了市中心地段人口密集老城区的房子拆了差不多了，现在拆的大多是造了才十几年、二十几年的多层住宅，。特别是建造世博会主要场馆的浦东新区，2004年到2008年的居民户户均拆迁面积竟然达到125平方米、143平方米、218平方米、263平方米、147平方米，这些超大面积住宅的拆迁依年次要占到整个上海中心城区拆迁面积的44％、45％、32％、39％、38％，这就证明上海“住宅成交量”一如既往主要就在靠拆迁维持。

1995年时，上海十个老中心城区有250万户家庭（当时浦东13个街道28万家庭户，属于黄浦、虹口、杨浦等中心城区），到2008年，十四个年头有99.8万户家庭牵涉到了动迁，每百户家庭中有四十户动迁过！其中2005年到2008年的居民住房拆迁面积要占到总拆迁面积的49%。这样的动迁比例，对房地产市场成交量的影响远不止百分之四十！可以想见，如果不是大规模动迁，这个城市的住宅销售量会跌去五十以上！

普通商品房的另一个成交量来源是投机。

上海普欣房地产咨询公司王水田测算过上海2003年投机购房比例在16％，搜房网的最新调查是2009年上海投资购房需求已经达到28％。于是，动迁购房量约占总购房量的40%，动迁带来的间接购房量当在总购房量的10％左右，投机购房量占总购房量的28%，余下还剩多少是市民的自主购房行为？

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“大扰民”的大动迁是怎样开始的？

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从1999年开始，住房逐渐变成了商品。住房商品化政策出台的背景是什么？是当时城市积压了大量的空置房，而新的住宅还在源源不断地造出来！就全国而言，1998年全国商品住宅空置房面积是6146万平方米，连带商业用房办公楼，一共压占了资金约6000亿，接近于该年全国国有单位的职工工资总额。

以上海为例，1995年当年住宅竣工面积是530万平方米，当年销售面积是536万平方米，空置面积是346万平方米，空置房相当于该年销售面积的65%，1999年住房全面商品化前夜，上海住宅空置面积增加到922万平方米，空置房相当于该年销售面积的74%。

国发[1998]23文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的主要目的本是为了政府自身解困（详见王炼利：《一驳茅永红：房改真相是市民在为政府挑重担》），而传递给广大城市市民的信息只有一个，就是以后要你们自己买房了。然而买房是要钱的，1999年时，上海职工年平均工资14147元，双职工家庭年收入2.83万，如果按国发[1998]23文件提及的4：1的房价收入比，销售给中等收入家庭和中等以下收入家庭的房价也就是是11.32万，即每平方米1887元。上海市民什么时候听说有这么个房价？早在1997年，上海远在金桥的新建住宅就要三千多元一平方米了！也因为如此，要想大面积消化空置房和不断竣工的住宅，唯一的办法就是不断制造动迁理由，让政府有计划的大动迁来制造需求，把黄金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能让动迁掉的市民来消化房地产商的“供应”，又给了房地产商赚取黄金地段级差地租差价的“甜头”。上海地方政府对此的公开解释是：不给房地产商“甜头”，许多市民解决住房困难要等上100多年！

而人民为之付出了代价！

据《（97）上海经济年鉴》对1996年 500户家庭的统计，人均月收入 300元～600元的家庭占总户数的47.2％，600元～900元的占36.8%，62.5%的下岗人员家庭月收入从1305.6元下降到981.3元，因家庭总收入减少导致总支出减少的达下岗人员家庭的 52.8%，下岗人员中60.8%的人因无事可做经济来源仅靠下岗工资，21%的人在打另工，只有 9.5%的人重新找到较稳定工作。

据《解放日报》1998年 2月中旬登载，当问及市民是否打算购房时，70.5％的人回答“不打算”！真正打算购房的仅占16.1％。不打算，是因为有比购房要紧得多的打算----《新闻报》当时分段随机抽样询问了 500位上海市民的心愿，关心收入是占第一位的，达34.7％，关心就业占第二位，达29.4％，希望改善住房的占18％，占第五位，也是末一位。在关于“上海人最担心什么风险”的4212份调查答卷中显示，上海人第一担心健康问题，第二担心下岗失业，第三担心子女教育费用不落实。当市民在把收入问题和就业问题当作头等二等重要的大事来担心时，虽然居住条件不理想但毕竟还有房可住的老百姓是不可能去购房的。

现在财大气粗的房地产商教训老百姓“买不起房别买”，这个道理凡过日子的人都懂，不用你们教训，但你们当时说过老百姓买不起商品房吗？你们不会说，你们当时和建设部的官员一起，不但在动员所有的人买房，还急于为不准备买房的大多数居民“更新观念”，你们不会那么健忘吧！你们今天说“买不起房别买”，也不是为老百姓真想，而是一为了帮助占有了大量住房的人们尽快将房子租出去，二为了让新生出来的所谓“中产阶层”死心塌地买你们的房！

大动迁就是在这样的民情、民心、民意下逆势展开了！这就注定大动迁是一场大扰民的运动！

至于动迁这种“政府行为”在多大程度上影响了市民“量入而出”的生活安排、这种影响给市民带来了多少困难和不便，都因为制造动迁的人的住房问题已经在住房商品化前后得到充分解决，他们已经不会来真正顾及，更不可能有感受。但他们会为这种动迁制造冠冕堂皇的理由、而且只要他们感到需要，这种理由永远不会穷尽的。

理由无穷尽，动迁无休止，大规模动迁就是在用政府行为解决住房供需不对称的矛盾。

城市大规模的动迁，就是政府和房地产商一手制造了供应（每年有那么多房制造出来又不断积压），再一手制造大规模的需求。掌控这只手的，是政府和房地产商共同赚取级差地租、从级差地租中得益的动机。

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大动迁的动力——夺得中心城区的最高级差地租

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要老百姓动迁，总需要高尚的理由。“为人民”是张嘴就来的理由。那么动迁总应该动迁最差的房子，应该“雪中送炭”吧？不！上海在1980年时中心城区有437万平方米危棚简屋，到1990年，还剩下123万平方米，10年减少了314万平方米， 1999年，除浦东新区外的9个中心城区还剩危棚简屋42万平方米。然而到了2004年， 9个中心城区危棚简屋面积仍然有26.55万平方米，五年只减少了15.5万平方米（以后就不告知危棚简屋存在面积了），而同期黄金地段的新式里弄房子却拆了41万平方米，一等旧式里弄拆了154万平方米。90年代后期开始，大动迁就是致力于动迁黄金地段的房子。从1999年到2008年，处于上海黄金地段和钻石地段的黄浦区、卢湾区、静安区，其每平方公里拆迁户数依次为6712户、6315户、4520户。而传统上所谓“劳动人民聚居区”的普陀区、杨浦区，每平方公里拆迁户数是722户、1083户。黄金地段和钻石地段不少好端端的成片石库门都被拆了，而杨浦区还有不少地道的棚户区存在至今。这是因为杨浦区属于“中心城区”中的边缘区，“级差地租”赚不了多少之故。

政府和房地产开发商实现了双赢。政府是土地唯一卖家，政府本有着在土地上“抬价”的便利，但政府以“有利旧房改造”为由，以低于实际价值的价格出让了土地（有时是零地价，所以地价是否真的高了纳税人是不知情的），；房地产商则以低于实际价值的价格得到了土地，原住民被廉价打发。

是政府通过大动迁把城市原住民由历史上传存下来的产权和使用权进行新一轮置换，这种置换使居民在长则五六十年七八十年短则二三十年居住过程中，因住房所在地的土地升值而带来的级差地租新价值得以抹去，而这个级差地租比房屋本身值钱千万倍。诚然，土地归国家所有是宪法规定的，但是，归国家所有就是归全民所有，地方政府有什么权利把原先就在一块高的级差地租地段上生活的原住民动迁掉，然后将高级差地租的土地给屈指可数的几个房地产商去大赚特赚地段差价？土地收入属于全体人民，政府的土地收入却从不进国民生产总值（GDP），人民从不知道政府从大家身下的这块土地上得了多少益、有多少益处反馈给了人民！级差地租得以形成，本是一方土地上几代人努力的结果，今天发现了土地价值不等于土地价值今天才制造出来！房地产业之所以能暴富，是地方政府奉送给房地产商暴富的机会还奉送给房地产商暴富的成本，高级差地租的土地就是房地产商暴富的成本、甚至不须自己支付的成本！

用这样的成本，2005年时上海房地产价格的涨幅首次创造了世界之最！从2004年7月到2005年3月，仅8个月时间卢湾区新盘住宅成交均价从14082元万飙升到30925元，上涨了一倍多！黄浦和静安区也分别上涨了1万元（2005年第五期《上海房地产市场报告》）。不要说中国，全世界都不见这样的涨幅！这还叫“市场价”吗？这几年的涨幅，更是市场经济国家都不可能看懂的中国特色涨法，大家就静观其潮起潮落吧！

如果不发生大动迁，普通居民是在替国家暂为保管“级差地租”，并不断在为这份地租交利息，大动迁发生了，房地产商利用高级差地租的土地为自己谋全世界罕见的暴利，还自以为得计。他们这是一次性掠去了经历了几代市民辛勤劳作辛勤培育才创造出来的城市价值！而这个权利，竟然是政府给的！

置于为什么说是“暴利”，可以用2009年12月刚发布的全国第二次经济普查数据来回答：2008年房地产业的主营业务收入30586.5亿，比2004年全国第一次经济普查时增长了1.07倍；但营业利润3861.3亿比2004年增长了2.9倍！

这3861.3亿营业利润是什么概念？

第二次经济普查数据告诉我们，2008年房地产业的3861.3亿营业利润，比以下同属于第三产业的十四个行业大类的营业利润的总和还多十个亿。这十四个行业大类是：铁路运输业、道路运输业、城市公共交通业、水上运输业、航空运输业、轨道运输业、装卸搬运和其他运输服务业、仓储业、邮政业、居民服务业和其他服务业、教育业、卫生业、社会保障业、社会福利业。 房地产业凭什么一个行业利润要超过第三产业十四个行业？这十四个行业的资产总计是7.9万亿，房地产业的资产总计是多少？蹊跷的是，全国第二次经济普查将其他所有经营性行业的资产总计都公布了，唯独不肯公布房地产业的，这又是何道理？但我们知道，2004年全国第一次经济普查时公布的房地产业资产总计已经有6.98万亿！

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缺乏选择的动迁真是为老百姓吗？

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政府一手制造了供应和需求，这需求原本是政府的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城区的核心区，把居住密度极高的居民聚居地动迁掉造起了大面积的绿地，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十几年的房子已经被称为要淘汰的“老房型”，属于拆迁改造对象了，是老百姓需求？在城市的黄金地段把地铁车站造得如公交站那样密集而大量动迁市民也是老百姓需求（日本东京的地铁车站间距是平均2.76公里，上海要求内环线内每600米要有一个地铁车站，繁华的卢湾区，仅8平方公里的面积要造13个地铁站）？不！这些都是政府需求。表面上，是GDP的需求，是建立景观城市的需求，实质上，是制造住房成交量的需求、是轻而易举赚取级差地租的需求。

由于上海有不少动迁户是为了建造地铁轻轨而动迁，有必要对大规模造地铁轻轨说几句逆耳话。日本东京自1927年第一条地铁开始运行至今已80多年， 80年多中也就造了14条地铁、315公里营运路线、224个车站；香港地铁自1979年开通以来，也就只有7条路线、全长91公里的铁路系统网络、53个车站。东京地铁平均每天运送729万人次，位列世界第一；香港地铁平均每天运送乘客230万人次，上海到2008年为止共开通了九条地铁线路、264公里营运路线，平均每天运送三百万人，目前在上下班高峰时段还挤不上地铁，看起来运送人数超过香港，实际上是在浪费运能——内环线内每600米造一个车站，有这个必要吗？前不久试着在高峰时段封掉几个站点，拥挤状况马上改观，可见东京每2.76公里一个车站是合理的，“每600米造一个车站”是不合理的，但我们提出每600米造一个车站的理由和根据何在？为何不见追问？

每建造一公里地铁的造价需要六、七亿，而在2008年，地铁的年利润额不过1830万（《上海统计年鉴》2009），264公里的地铁轻轨造价是一千八百多亿，按照1830万的年利润，需要还上一万年！有资料显示，世界各国的地铁公司大多亏损，香港地铁属于能赚钱的，在2000年首次赢利前连续亏损了12年。我们作为一个发展中国家这样大造地铁，其真正出发点并不是在考虑人民出行方便，而是籍着政府有着集中调配所有资源的权利和方便（即“集中力量干大事”的方便），为相关利益团体在谋利益。这样发展轨道交通，除了能增加动迁人口使远郊商品房能有人住、除了能有理由“收购”、“储备”城市土地，实在没有更恰当的解释。

回到住房问题上，百姓真正的住房需求是自会用钱来投票的，但政府和房地产商制造的所谓“需求”百姓不愿用钱投票。像北京上海这样的城市，中心城区面积都只有289平方公里，城市最主要经济活动集中在289平方公里里面。但是行政区面积就大了。按“市区”计算，北京有1.2万平方公里市区面积，上海有5000平方公里市区面积。由于居民工作地点大多在289平方公里上，居住却要跑到5000平方公里、一万平方公里处市区的边缘，如果让市民作自主选择，他怎么可能选择住到那么远的地方去（上海已经竣工的多层住宅有55%建在外环线以外，这几年新开工的多层住宅则有70%左右建在外环线以外）。即使地铁全部建成，地铁乘坐难道是免费午餐？交通费用的大幅增加将是城市居民对GDP新的巨大贡献！再说每天两、三个小时的乘坐地铁时间符合以人为本原则吗？在美国，土地利用规划条例有固定，居住地和工作地点不能规划得过远，上下班单程利用交通时间一般不能超过30分钟，着重考虑的是普通人群的生活工作方便和需要！如果中国的城市住房能让市民作自主选择，即使倒贴房地产商地价，他都不敢把房子造到1万平方公里、5000平方公里的市区边缘！

总而言之，是政府在主导搞大规模动迁，而政府又给民众提供了多少种选择？——不是要我搬哪里我就得搬哪里的选择，而是我想搬哪里，哪里总有着能满足我要求的选择——这才是服务型政府做的事情

到现在为止，选择是乏善可陈，动迁是要进行到底的。地方政府已经从动迁中发现，动迁能给高房价寻找一个最底的支撑点——地方政府是决不愿意让房价跌下来的。

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动迁是怎样给高房价寻找最低支撑点的？

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刚进入二十一世纪头几年时，拆迁户大多数是中等收入者、中等以下收入者，如果不发生大动迁，在商品房价每平方米单价六、七千元又多是大房型时，决然不会有买商品房的需求，但是，当动迁房是每平方米四千元多时，动迁户就会在每平方米四千多元的价格基点上，产生购买每平方米六、七千元房子的 “需求”，因为这意味着他们是用单价二、三千多元的代价住单价六、七千多元的房子。在这种情况下，每平方米6000元、7000元的房子可以销得比较好，使人们误以为每平方米6000元、7000元的住宅是适应中低收入群体，从而使这种“销售得好”反映的信息失真了。

所以，大规模拆迁这种不是由消费者个人选择导致的消费行为其实是扰乱了市场价格体制，提供了伪信息。而到2005年时，商品房的最低价位就在每平方米6000元、7000元的底价上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市场三分之一~二分之一的销售量中的一大部分销售量！

普通商品房房价的低价位在每平方米六、七千元上得到了支持，普通商品房的高房价要往下降就遇到了强有力的阻力。这样，中等偏上收入者承受几万多的高房价就无奈也无话可说。他们只能当房奴了。以后，随着动迁不止，普通商品房的最低价位也就不断上涨，而现今人们已经被“涨”麻木了。麻木的突出表现，就是已经有了一套以上房的普通居民，为自己有“远见”而庆幸，而不去考虑房子是否该是这个价、这个价是否会永远坚挺；住房条件本来差的，为自己“没本事”而自责，极端例子则是结束自己生命。

高房价还能支撑多久？如果拆迁不再大规模开展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房价就难以为继。

但是，政府制造需求量的积极性会降低吗？只要看看空置房面积吧：2005年年末，全国商品住宅空置面积是8319万平方米（国家信息中心经济预测部）， 2007年5月，央行发布的《2006年上海市金融运行报告》显示，2006年年末，上海商品房空置面积达到786.2万平方米，同比增长46.8%。2008年底，上海商品房空置面积达1091.4万平方米（商品住宅空置面积约为545.7万平方米），到2009年末，据搜房的调查数是上海商品房空置面积已经达到1540多万平方米。

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“要改善，等动迁”，是大动迁造成的高房价所导致的恶性循环

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现在的上海人，倒是挺盼动迁的。一个主要原因，是世博会动迁的好处将大家对动迁期望值抬高了，不切实际的高。的确，上海世博会的动迁，是大部分拆迁者都满意、甚至非常满意的，看样子，世博会的动迁成本是要由世博会来承担了。但是，动迁者虽满意，对于大部分还未能改善住房条件的市民未必是好消息，一是世博会动迁者本是借了本来世博会的光，这种“光”其他动迁者是不可能“借”的，二是普通住房一旦因为动迁而在更高价位得到支撑，不动迁的百姓就更加无望得到改善了，到最后将形成这样的恶性循环：要改善，等动迁。越动迁，房价越加降不下来。

盼动迁的第二个原因，是只有动迁才能稍微按照自己意愿住上自己想住的房。动迁能拿到一笔住房安置款，拿到这笔款项，才可以到市场上去挑房子住，否则，只能政府和房地产商让你搬到哪里，你就得搬到哪里，没有商量的余地。

我最不忍看的电视节目之一，是播放那些原本住房困难的居民因拆迁搬进了远郊的新房后，对政府和共产党的感恩戴德，政府和共产党的存在，本是为人民办事的，而不是为了叫人民来感谢的，大动迁实质本是政府史无前例地侵犯了居民的居住权利和其他权利——政府官员有几个是住的“动迁房”？大动迁给居民带来的“改善”更是政府早就改做的事情——政府官员自家住房早就改得不能再完善了，才让你们居民捎带上也改善那么一点，中国的“居民们”（需要“感谢”政府的，肯定不是公民），不知是真糊涂还是假糊涂？

大约是2003年，从上海电视台看到一个中年妇女站在棚户区的家门前这样感谢政府：“谢谢政府，让阿拉在家门口用到了自来水”——她家一直用几十米外给水站的水。我却在认为电视台播送这样的新闻，是在为人民政府抹黑。